Il tuo percorso verso la casa di proprietà – L’essenziale sul finanziamento immobiliare

Ti offriamo una panoramica chiara degli aspetti più importanti del finanziamento immobiliare: dalla pianificazione alla valutazione della sostenibilità finanziaria, fino ai modelli ipotecari più adatti.

Panoramica dei principi fondamentali

Prima di scegliere un immobile specifico, vale la pena effettuare un’attenta pianificazione finanziaria. Ciò include:

• Fondi propri: in Svizzera almeno il 20% del prezzo di acquisto deve provenire da fondi propri. Di questi, almeno il 10% non può provenire dalla cassa pensioni.
• Credito ipotecario: il restante 80% può essere finanziato tramite un’ipoteca.
• Spese accessorie: si aggiungono costi una tantum quali spese notarili, imposte di trasferimento di proprietà o spese per l’iscrizione nel registro fondiario (alcuni Cantoni rinunciano alle imposte di trasferimento di proprietà). È opportuno includerli nel tuo budget.

Posso permettermi l’immobile a lungo termine?

Prima di concedere un finanziamento, le banche verificano se i costi della tua casa di proprietà sono sostenibili a lungo termine. Di norma si applicano i seguenti valori indicativi:

• Tassi di interesse calcolati: la banca applica un tasso di interesse calcolato del 4,5%, superiore ai tassi di mercato attuali, affinché il tuo finanziamento rimanga stabile anche in caso di aumento dei tassi.
• Ammortamento: se il credito supera il 65% del valore dell’immobile, l’importo eccedente deve essere rimborsato entro 15 anni o al più tardi entro l’età ordinaria di pensionamento (di solito 65 anni), a seconda di quale delle due condizioni si verifichi prima.
• Costi di manutenzione: si calcolano inoltre costi annuali di manutenzione e spese accessorie pari a circa lo 0,7% del valore dell’immobile.

L’onere complessivo derivante da interessi calcolati, ammortamento e spese di manutenzione non dovrebbe superare un terzo (33%) del tuo reddito lordo.

Modelli ipotecari: flessibili o pianificabili?

• Ipoteca a tasso fisso – Durata fissa e tasso d'interesse fisso 
• Ipoteca a tasso variabile o SARON – Tasso d'interesse variabile, orientato al mercato
• Ipoteca variabile – Tasso d'interesse variabile, fissato dalla banca
• Combinazioni – Un mix di tranche fisse e variabili per diversificare il rischio

Utilizzo della cassa pensioni – prelievo anticipato o costituzione in pegno

Per l’acquisto di un’abitazione ad uso proprio puoi utilizzare i fondi della cassa pensioni, sotto forma di prelievo anticipato o di costituzione in pegno.

• Prelievo anticipato: aumenta il tuo capitale proprio, ma comporta una riduzione della previdenza per la vecchiaia.
• Costituzione in pegno: aumenta la base di prestito senza ridurre l’avere previdenziale, ma comporta la necessità di contrarre ipoteche più elevate.

Prelievo dal pilastro 3a – fondi propri aggiuntivi per la casa di proprietà

Oltre alla cassa pensioni, puoi utilizzare anche gli averi della previdenza privata vincolata (pilastro 3a) per l’acquisto di un’abitazione di proprietà ad uso proprio. Il prelievo funziona in modo simile a quello della cassa pensioni, ma presenta alcune particolarità:

• Puoi utilizzare il tuo avere di previdenza accumulato come capitale proprio per l’acquisto di un’abitazione di proprietà ad uso proprio.
• Come nel caso del prelievo anticipato dalla cassa pensioni, anche in questo caso è prevista un’imposta sull’importo versato. Questa viene riscossa separatamente a un’aliquota ridotta (imposta sul versamento di capitale).
• Con il prelievo, il tuo capitale previdenziale accumulato diminuisce, il che può influire in seguito sulle tue prestazioni di vecchiaia.
• Alternativa – Pegno: esattamente come nel caso della cassa pensioni, puoi costituire in pegno il tuo avere 3a. In questo modo il capitale rimane nella tua previdenza, mentre la banca aumenta il tuo limite di credito. L’ipoteca risulterà quindi più elevata, ma la tua previdenza a lungo termine rimarrà intatta.

Il prelievo o la costituzione in pegno dei fondi 3a può essere particolarmente utile se ti manca solo un po’ di capitale proprio per raggiungere il 20% di fondi propri richiesto.